BGH: Berechnung der Minderung bei Minderflächen in Nebenräumen (Keller)

Die Minderung der Geschäftsraummiete darf nicht prozentual zur fehlenden Fläche vorgenommen werden, wenn die Minderfläche Kellerräume betrifft. Die Miete muss angemessen herabgesetzt werden und den geringeren Gebrauchswert der Kellerräume gegenüber normalen Räumen berücksichtigen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.07.2012 (XII ZR 97/09 (KG)) hervor.

Im verhandelten Fall stritten die Parteien um Ansprüche, die sich aus einem Mietverhältnis ergaben. Der Mietgegenstand war ein Ladenlokal, welches als Imbiss genutzt wird, zzgl. Kellerräumen. Es wurde von Seiten des Mieters auf Rückzahlung der Miete geklagt. Grund dafür sein die zu geringe Fläche der Kellerräume. Die Grundfläche betrug nur 53,93 m² und nicht 110 m², wie laut Mietvertrag angegeben.

Die Richter entschieden, dass die Miete zwar gemindert werden dürfe, allerdings nicht prozentual zwischen vermieteter und tatsächlicher Fläche. Die Minderfläche stelle jedoch einen Mangel dar, nach dem der Mieter eine angemessen geminderte Miete zahlen dürfe. Die Minderung soll in dem Fall ein Gleichgewicht zwischen den beiderseitigen Leistungen herstellen. Die Höhe der Minderung muss sich nach der Beeinträchtigung der Nutzbarkeit und damit nach der Schwere des Mangels richten. Allein die Minderfläche genüge laut Auffassung der Richter nicht, eine Gebrauchsbeeinträchtigung zu begründen.

Der vorliegende Fall kann nicht mit der üblichen Minderung bei einer tatsächlich geringeren Wohnraumfläche verglichen werden, denn die Flächenabweichung betrifft lediglich die Nebenräume, hier den Keller. Nach den Berechnungsvorschriften zur Wohnfläche zählen Kellerräume ohnehin nicht zur Wohnfläche, daher kann die prozentuale Minderung nicht angewendet werden. Im vorliegenden Fall wurden die Kellerräume noch nicht einmal gleichwertig zu den Haupträumen genutzt, sie wurden als Lager ausgewiesen und besitzen daher einen deutlich geringeren Nutzwert. Dies wurde durch den Kläger vernachlässigt und seine Forderung nach Mietminderung bzw. Rückzahlung der angeblich überzahlten Miete gehe laut Gerichtsurteil nur zu Lasten des Vermieters.

Die Richter bekräftigen, dass die prozentuale Mietminderung auch dann nicht angemessen sei, wenn die vereinbarte Nutzfläche mit dem Circa-Maß angegeben wurde und tatsächlich mehr als 10 Prozent unter der vorhandenen Fläche liege. Die fehlende Fläche im vorliegenden Fall betraf lediglich Nebenräume, Haupträume waren gar nicht betroffen. Somit kann die Miete nicht prozentual zur Abweichung der Fläche gemindert werden. Bei einer gravierenden Abweichung dürfte laut Auffassung des Bundesgerichtshofes zwar der Grundsatz aus der Wohnflächenberechnung und Minderung der Miete herangezogen werden, jedoch nicht, wenn ausschließlich Kellerräume betroffen sind. Da dies im vorliegenden Fall jedoch so war, wurde der Vermieter – hier der Beklagte – unrechtmäßig benachteiligt und somit nicht dazu verpflichtet, die Mietminderung nach prozentualer Erhebung hinzunehmen.

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